转发“投行小兵”专题研究:利用土地资产做大城投债浅尝

发布时间:2021-01-10 08:55:32 来源: 策划方案 点击:

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转发"投行小兵^专题研究:利用土地资产 做大城投债浅尝

各地地方政府财政收入多来源于土地使用权转让,中酋部地区尤 为明显;因此将相关土地增值收益注入城市建设投融资平台,用于平 衡城市基础设施建设投资是各地较普遍的做法。据统计,接近90% 的城投公司使用注入土地资产做大资产规模,以获得更大的债券发行 额度更优的债券评级。

用土地增值收益平衡城市基础设施建设投资,总体可分两类,一 类是政府将土地储备的职能直接赋予城市建设投融资平台,比如上 海、重庆等市政府直接赋予城投公司城建土地储备中心的职能,用土 地储备收益来平衡城市建设的资金缺口;另一类是由城投公司受土地 储备中心委托,代理进行土地一级开发,同时政府明确该地块实现的 土地增值收益定向用于城市基础设施建设项目的投资平衡,城投公司 无土地储备职能,相当于土地储备中心的土地一级开发代建单位。比 较而言,政府赋予投融资平台城建土地储备中心的职能,能更快、更 好地改善城投资产状况,增强其持续投融资能力。

一、基本规定

注入土地资产即以土地使用权向企业作价出资,指政府以一定年 限的国有土地使用权作为出资新设企业或对企业增资扩股,该土地使 用权由企业持有;企业可依照土地管理法律、法规关于出让土地使用 权的规定转让、出租、抵押土地使用权取得收益或抵押贷款,拥有自 主控制权;土地使用权作价出资形成的国家股股权由国有资产投资主 体委托有资格的国有股权持股单位统一持有。

(一) 注入土地资产法律依据

1、 《公司法》第二十七条规定,股东可以用货币出资,也可以 用实物、知识产权、土地使用权等作价出资。

2、 《土地管理法》第53条“经批准的建设项目需要使用国有建设 用地的,建设单位应当持法律、行政法规规定的有关文件,向有批准 权的县级以上人民政府土地行政主管部门提出建设用地申请,经土地 行政主管部门审查,报木级人民政府批准

2、《土地管理法实施条例》第22条第3款“ (3)有偿使用国有 土地的,由市、县人民政府土地行政主管部门与土地使用者签订国有 土地有偿使用合同;划拨使用国有土地的,由市、县人民政府土地行 政主管部门向土地使用者核发国有土地划拨决定书。”、以及第29条 “国有土地有偿使用的方式包括:(1)国有土地使用权出让;(2) 国有土地租赁;(3)国有土地使用权作价岀资或者入股。”

(二) 注入土地资产的条件

1、用于出资的土地使用权只能是国有土地的使用权,而不能是 集体土地的使用权。依据现行法律的规定,如果集体组织欲以集体所 有的土地对外投资,则必须首先将集体土地通过国家征用的途径变为 国有土地,再从国家手里通过土地岀让的方式获得国有土地的使用 权,然后才能进行有效的投资。

2、 用于出资的土地使用权只能是出让土地的使用权,而不能是 划拨土地的使用权。以土地使用权岀资,是土地使用者营利性的投资 行为,因而只能以有偿取得的出让土地使用权出资,划拨土地的使用 权只能由原使用人自己使用,而不能用于对外投资。

3、 用于出资的土地使用权应是未设权利负担的土地使用权。

(三) 注入土地资产的履行方式

1、 土地使用权出资是土地使用权转让的一种形式,按照物权变 动的一般规则应采取公示的方式,即办理土地使用权的过户登记。

2、 土地出资应进行评估,评估报告不是都能用作验资证据。根 据《公司法》规定,对作为出资的实物、工业产权、非专利技术或者 土地使用权,必须进行评估作价,核实财产,不得高估或低估,因此 土地注资必须注意评估价值合理的问题,评估方法、评估依据必须有 充分的依据。

(四) 注入土地资产对城市建设投融资平台的意义

1、根据《证券法》、《企业债券管理条例》、《国家发展改革 委关于推进企业债券市场发展、简化发行核准程序有关事项的通知》, 发行企业债券的条件有:股份有限公司的净资产不低于人民币3000 万元,有限责任公司和其他类型企业的净资产不低于人民币6000万 元;累计债券余额不超过企业净资产40%;债券的利率由发行人和主 承销商根据市场情况协商确定,报有关部门备案;此外,央行规定发

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行规模小于5亿元的企业债券不能在银行间债券市场上市流通等因 素。

2、因此注入土地资产做大资产规模意义有:(1)资产规模决定 融资规模;(2)资产规模影响发行企业债券评级;(3)资产规模越 大,融资成木越低。

(五)注入土地资产做大投融资平台典型案例

以09准城投债为例,07年淮南城投的存货和资本公积等项目较

06年都有超过10个亿的增长,主要原因在于07年淮南市国资委向

淮南城投注入2700亩土地。类似以土地资产注入城投公司有:

债券名

债项

总资产

增长率

2006

2007

2008

06-07 增

07-08

增长

09桐城

投债

AA-

AA

16.61

119.87

125.91

621.86%

5.04%

09怀化

城投债

A+

AA

18.69

61.10

66.22

226.96%

8.39%

09余城

建债

AA

AA+

28.81

92.35

138.93

220.53%

50.44%

09常州

投资债

AA

AAA

28.72

79.31

114.35

176.12%

44.18%

09丹阳

城投债

AA-

AA

24.60

65.89

80.00

167.78%

21.42%

09津临

港债

AA>

AA+

26.24

60.13

99.06

129.12%

64.74%

08无锡

公用债

AA

AA

60.71

122.03

149.62

101.01%

22.61%

09渝水

投债

AA

AA

71.15

137.16

210.17

92.78%

53.23%

09海宁

国资债

AA>

AA

61.18

111.20

158.72

81.75%

42.73%

09津城

投3

AAA

AAA

804.92

1443.11

2418.21

79.29%

67.57%

二、赋予投融资平台土地储备职能探讨

(一)我国土地储备制度的基木内容

2007年11月,国土资源部、财政部、中国人民银行联合颁布了《土 地储备管理办法》(简称《办法》),这是首次对市、县政府储备土 地的主体、范围、程序、管理进行规范,对完善土地调控以及约束政 府“土地融资'‘影响深远。同时,这意味着土地储备中心在诞生十年后, 正式有了独立的法律地位。《办法》实施后,各地土地储备机构的定 位有了明确的说法,将逐步统一。

1、 土地储备是指市、县人民政府国土资源管理部门为实现调控土地 市场、促进土地资源合理利用目标,依法取得土地,进行前期开发、 储存以备供应土地的行为;

2、 土地储备资金收支管理严格执行《土地储备资金财务管理暂行办 法》,土地储备资金实行专款专用、分账核算,实行预决算管理。

3、 在财政资金不足的情况下,需要开展融资活动。涉及银行贷款的, 土地储备机构向银行等金融机构申请的贷款应为担保贷款,其中抵押 贷款必须具有合法的土地使用证;申请贷款的土地储备机构必须满足 商业银行及其他金融机构的贷款要求。土地储备机构举借的贷款规 模,应当与年度土地储备计划、土地储备资金项目预算相衔接,并报 经同级财政部门批准,不得超计划、超规模贷款。土地储备贷款应实 行专款专用、封闭管理,不得挪用。同时规定,各类财政性资金依法 不得用于土地储备贷款担保。土地储备机构不得以任何形式为第三方 提供担保。

4、 土地储备实行计划管理。市、县人民政府国土资源管理、财政及 当地人民银行相关分支行等部门应根据当地经济和社会发展计划、土 地利用总体规划、城市总体规划、土地利用年度计划和土地市场供需 状况等共同编制年度土地储备计划,报同级人民政府批准,并报上级 国土资源管理部门备案。

5、 土地储备的范围与程序。《办法》规定五方而的土地可以纳入储 备,但纳入土地储备的程序不同,这些规定的依据是相关法律法规, 主要是《土地管理法》、《房地产管理法》、《物权法》和55号令 的规定,在这些法律法规中,收回国有土地使用权、实施优先购买权 取得、征收土地的原因不同,主体也不同,对这些土地,土地储备机 构可以接受政府委托,做些具体的事务性工作,但不能做为主体。土 地储备机构可以做为收购土地的主体,但要按市场原则协商确定收购 价格,不能强制。

6、 储备土地的开发与利用。对储备土地进行开发和临时利用是土地 储备机构的职责。但具体的开发利用要经国土资源部门批准,在批准 文件中明确土地储备机构对储备土地拥有的权利,其中,批准同意以 储备土地为抵押物融资的,才构成核发土地证书的必要条件,也就是 说,对储备土地,不一定是全部发证,只是在有融资需求,并且经过 批准才能核发,而且,土地储备取得土地证书后,也不拥有自行转让 的权利。对临时利用储备土地的收入,则需按照财综[2007)17号文的 要求,实行“收支两条线"管理。

7、 土地供应。储备土地的供应首先要纳入市、县土地供应计划,其 次,由市、县国土资源管理部门统一组织供地,而不是土地储备机构 自己供应。其中,对依法办理农用地转用、土地征收后纳入储备的土 地,满两年未供应的,仍然等同于征而未供土地处理,所以,按照 28号文规定,在下达下一年度农用地转用计划时要予以扣减。

8、 土地储备工作的具体实施,应由土地储备机构承担。适用《办法》 的土地储备机构范围,必须满足四个条件,即市、县人民政府批准成 立的;具有独立的法人资格;隶属于国土资源管理部门;统一承担本

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行政辖区内土地储备工作的事业单位,不包括省和自治区的机构,不 包括独立于国土资源部门的机构,也不包括公司性质的机构。

二、各地地方政府做强投融资平台案例

09武城投债:武汉市政府同意设置武汉市土地储备中心城建分中心, 并纳入武汉城投统一管理,以统筹协调土地储备开发工作,规范运作 和管理。该机构设立后,由武汉市政府确定为土地平衡运作的市政项 目,与市政项目配套的土地集中由武汉城投土地储备中心统一开发并 转让,土地转让收益可作为公司承建项目的资本金或负债的还款来 源。

09怀化债:根据《怀化市人民政府关于做大做强城建投资公司的意 见》(怀政发[2007J9号)的规定,怀化市实行怀化市城市建设投资 有限公司与怀化市土地储备中心工作捆绑,由公司全面负责怀化市区 土地储备的土地经营模式。截至2007年底,通过政府收回国有土地、 新征集体土地转为国有土地等途径,发行人储备土地已达20, 700余 亩,其中己办理权属证明的有12, 720亩。

09丹城投债:规划红线范围内的国有经营土地在符合国土部门用地 政策的规划下,均由发行人进行收购、储备,收益归城投公司所有。

 具体实施城市土地收储、拆迁安置、平整等拍卖前期工作,所有发生 的支出由发行人代垫,拍卖所得的土地出让金扣除公司代垫费用后, 上缴地方财政局,地方财政按规定扣除国土部门相关出让规费、土地 开发资金等以后,全额拨给发行人。

08年柳州市:赋了城投公司对于城建融资所需土地的整理及运营职 能,使土地储备先行于基础设施项目建设,整理后的土地进入土地交 易中心公开交易,所得收益通过财政投入城投公司,以求得土地收益 与投入建设项目资金的总体平衡,确保项目建设后土地的升值收益归 于政府,成为市政府持续投入城建资金的保障来源。

2008年十堰市:城投公司在市土地储备供应委员会的直接领导下开 展经营性土地收储经营工作,市政府制定《市城区经营性用地储备供 应管理办法》,通过规划红线控制,将城区最佳土地资源交由城投公 司收储;城区经营性土地的收储、供应由城投公司负责;省国土资源 厅下达十堰的年度用地计划指标,分配给城投公司的比例基数不低于 25%,并根据项目建设和述贷资金需求,适当增加;城区主干道道路 沿线两边土地原则上明确为经营性用地,项目原则上进工业园区。授 权市建设投资管理办公室土地储备经营职能。

三、土地注入和赋了土地收储职能两种方式优劣对照

土地注入

赋予土地储备职能、设立土地储备

中心

1、 迅速做大投融资平台公司总 资产、净资产规模,以较快的 速度获取融资。

2、 投融资平台公司对注入的土 地资产拥有完全自主控制权,

1、 有利于增强城投公司的持续融 资能力,实现城建融资平台的可 持续发展。

2、 有利于降低政府信用风险,做 到以收定支。3、有利于发挥一体

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转让收入资金使用用途不受 限。

化运作的优势,减少土地资源收 益流失。

1、 土地资产岀资评估价格容易 虚高,未来转让收益受限;持 续盈利空间受影响。

2、 政策和操作障碍较多。

1、 土地收储、供应受政府严格控[

制。

2、 需自行解决土地前期收储资 金。

3、 短期内难以做大投融资平台资 产规模。

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